近日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇開幕，數(shù)百位業(yè)界精英齊聚海南，共同探討房地產(chǎn)的變化與未來，思想交鋒、觀點(diǎn)論劍。

　　在大會(huì)現(xiàn)場，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱表示我們有多年軟著陸的經(jīng)驗(yàn)，我們過去一直進(jìn)行一些調(diào)控，其實(shí)就是為了使問題不發(fā)生太大，最后化解這些風(fēng)險(xiǎn)的過程是一種軟著陸，而不是硬著陸;如何使措施不產(chǎn)生過度的對(duì)其它經(jīng)濟(jì)部分的沖擊，是我們需要考慮的問題。

　　以下為演講原文：

　　今天的發(fā)言是非常困難的，我先講講宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢，再講講房地產(chǎn)的情況。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)確實(shí)現(xiàn)在相對(duì)比較低靡，工業(yè)生產(chǎn)兩年平均下來，8月份的增長率是5.4%，比上個(gè)月又下降了1.2%，服務(wù)業(yè)下降的更多，平均只上漲了4.8%，工業(yè)是5.4%，服務(wù)業(yè)是4.8%。投資兩年的增長是4%，進(jìn)一步下降。

　　社會(huì)零售商品總額增長了2.5%，兩年平均只增長了1.5%，比上個(gè)月又下降了2.1%，當(dāng)然這里面服務(wù)業(yè)消費(fèi)占比比較大，這兩個(gè)月受疫情的沖擊比較大。

　　唯一的亮點(diǎn)仍然是進(jìn)出口，出口跟去年同比增長了15.9%，貨物出口增長了25.2%。貿(mào)易逆差進(jìn)一步增長，現(xiàn)在到了3800億元左右。所以我們的內(nèi)循環(huán)還沒有循環(huán)起來，我們還在靠外循環(huán)，我們還在靠出口的增長對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

　　各種原因加在一起，特別是疫情，疫情是兩方面的，國內(nèi)的疫情對(duì)內(nèi)循環(huán)造成沖擊，國外的疫情反復(fù)，反倒加大了對(duì)我們出口的需求。在這樣的基礎(chǔ)上，我們思考后疫情時(shí)代會(huì)發(fā)生什么樣的情況。

　　在這樣一個(gè)大的背景下，再加上其他因素，還有美國跟我們戰(zhàn)略競爭的因素，疫情之后世界產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整將會(huì)發(fā)生什么樣的情況也需要我們思考。

　　這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整最初有中美大國競爭的因素，但是后來因?yàn)槲覀兊囊咔閷?duì)別人發(fā)生了斷供，別人的疫情又對(duì)我們發(fā)生了斷供，于是脫鉤、中國+1、中國+N、分散產(chǎn)業(yè)鏈。

　　回過頭來大家覺得去中國化還不太現(xiàn)實(shí)，而且去中國化會(huì)產(chǎn)生很多新的問題，所以很多企業(yè)現(xiàn)在又回來了，對(duì)中國的訂單現(xiàn)在又開始回來，對(duì)中國的訂單有些是短期的，有些是長期的。

　　這些因素加在一起，加上我們的成本結(jié)構(gòu)的變化，我們中國東西部相對(duì)關(guān)系的變化等等，都會(huì)對(duì)我們未來長期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)我們的產(chǎn)業(yè)鏈布局產(chǎn)生影響，都是我們?cè)谒伎嘉磥戆l(fā)展的時(shí)候需要考慮的問題，新技術(shù)的發(fā)展、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、一些新的業(yè)態(tài)產(chǎn)生等等。這是宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中有一塊是房地產(chǎn)，8月的數(shù)據(jù)確實(shí)不太好看了，土地購置下降了14%，剛才還看到一條信息，有些城市10宗拍地的案件中9宗流拍，這樣的信息到處流傳。

　　新開工的面積下降了16.8%，銷售下降了21%，回到了2008年的水平。而這個(gè)顯然對(duì)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)確實(shí)有重大的影響。

　　房地產(chǎn)占中國經(jīng)濟(jì)的比重按照增加值算是16.4%，如果加上建筑業(yè)、家電等等，這個(gè)影響面就更廣了，在全部的國內(nèi)貸款總額當(dāng)中，現(xiàn)在跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，包括家電、建筑占41%，舉足輕重。

　　所以房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，它具有宏觀經(jīng)濟(jì)的效果。這一點(diǎn)我們也都知道，我們力爭減小這樣的影響，但是目前來看客觀上還存在這樣重大的影響。這就需要我們思考方方面面的問題。

　　從微觀的角度思考，從產(chǎn)業(yè)的角度思考，從宏觀的角度思考。從宏觀角度思考我們得想想我們的問題是不是存在，我們今天的一個(gè)主題是理性，問題確實(shí)是存在的，特別是在企業(yè)當(dāng)中，不理性的因素確實(shí)存在。

　　我每次發(fā)言都要想辦法搞清楚我是在對(duì)企業(yè)說話，還是在對(duì)政府說話，在這樣的論壇上很大一部分是面對(duì)企業(yè)。對(duì)政府的話我在另外的場合再說。

　　我們針對(duì)的問題，首先在這里我們要面對(duì)企業(yè)來說話，企業(yè)非理性的因素確實(shí)很大，特別是在過去市場比較好的時(shí)候，一些項(xiàng)目的成功，賺了一些錢，就以為自己可以呼風(fēng)喚雨，就可以用高杠桿來進(jìn)行急速的擴(kuò)張。對(duì)市場沒有一種敬畏之心，產(chǎn)生了很多問題，這對(duì)我們經(jīng)濟(jì)學(xué)界來說也不是新問題。

　　有人批凱恩斯主義，凱恩斯最基本的道理，為什么有經(jīng)濟(jì)周期，為什么有經(jīng)濟(jì)危機(jī)?原因就是企業(yè)家的動(dòng)物精神，也就是非理性行為。

　　在過去這些年，我們看到了很多這種現(xiàn)象，這種現(xiàn)象出現(xiàn)之后，一定后面跟著就是高杠桿，就是風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，一定會(huì)有后果。因?yàn)槭袌鍪菚?huì)波動(dòng)的，市場波動(dòng)之后我們的很多問題就會(huì)暴露出來。

　　暴露出來你說不解決?這些問題在那里，越拖可能越大，越拖這種非理性的不切實(shí)際的幻想可能越大，然后造成的后果可能越大，產(chǎn)生的實(shí)際影響可能越大，最后可能會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的振蕩，因此發(fā)現(xiàn)問題就要及早解決，只有及早解決了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)造成的影響才會(huì)控制在比較小的范圍內(nèi)。

　　這句話說的不僅是對(duì)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)，包括很多的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在出臺(tái)了這么多的政策，針對(duì)這些產(chǎn)業(yè)，你針對(duì)問題越早解決越好。很多部門出臺(tái)了政策，可能對(duì)市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)比較大，但是從解決問題的角度講，早解決比晚解決好。

　　當(dāng)年P(guān)2P的問題，拖到最后產(chǎn)生那么大的問題，其實(shí)早就發(fā)現(xiàn)它是問題，遲遲沒有解決，最后造成那么大的問題。

　　所以我們不應(yīng)該說不解決這個(gè)問題，是問題就會(huì)產(chǎn)生影響。但是我們要思考如何解決這些問題能夠?qū)暧^經(jīng)濟(jì)不產(chǎn)生過度的超量的負(fù)面影響。

　　我今天發(fā)言的主題不是日程當(dāng)中的一個(gè)主題，我講的是“軟著陸化解風(fēng)險(xiǎn)，增供給抑制房價(jià)”。

　　我們有多年軟著陸的經(jīng)驗(yàn)，我們過去一直進(jìn)行一些調(diào)控，其實(shí)就是為了使問題不發(fā)生太大，最后化解這些風(fēng)險(xiǎn)的過程是一種軟著陸，而不是硬著陸。也就是對(duì)其它行業(yè)的振動(dòng)不會(huì)產(chǎn)生太大，不會(huì)產(chǎn)生過度的調(diào)整。

　　當(dāng)然因?yàn)檎{(diào)整的時(shí)候，它往往會(huì)產(chǎn)生過度調(diào)整，我們的調(diào)整就是讓波動(dòng)在可控的范圍內(nèi)，這是宏觀需要考慮的問題，當(dāng)然這個(gè)不是對(duì)企業(yè)家說的，但是也包含對(duì)企業(yè)家問題的一種表達(dá)，風(fēng)險(xiǎn)是存在的，我們要化解風(fēng)險(xiǎn)，必須采取措施，但是如何使措施不產(chǎn)生過度的對(duì)其它經(jīng)濟(jì)部分的沖擊，是我們需要考慮的問題。

　　關(guān)于增加供給抑制房價(jià)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)，價(jià)格是供求關(guān)系決定的，我們現(xiàn)在出現(xiàn)的問題是，我們要平抑物價(jià)的時(shí)候，抑制需求，比如限購、限貸這些政策我都同意，你可以采取這種行政手段，短期內(nèi)把需求控制住，對(duì)價(jià)格飆升就產(chǎn)生了一種控制。

　　但是現(xiàn)在做的是什么呢，出現(xiàn)價(jià)格上漲的問題馬上就控制供給，減少給供給側(cè)的貸款，意思就是說你不要現(xiàn)在供給，你再晚兩年再供給，那價(jià)格還是會(huì)升。

　　這里面就有兩方面的問題，第一是從供求關(guān)系的角度來講，你不可能用減少供給來抑制價(jià)格的上漲。第二是要堅(jiān)持房住不炒，但是房住的需求還是有的，怎么去解決房住的問題，你不能讓大家都不去發(fā)展房地產(chǎn)，你的住房需求如何滿足?這是我們實(shí)際的問題。

　　而在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)有大量的追求美好生活的住房需求，特別是在城市化進(jìn)程當(dāng)中，人口遷移所產(chǎn)生的遷移性需求。

　　有人說中國的住房自有率是世界最高的，這我同意，但是大家想想人們都有住房了，但是仍然還會(huì)有住房需求，特別是遷移性需求，農(nóng)村的人都有住房，但是他想到縣城買，縣城的人想到地級(jí)市，地級(jí)市的人想到省城，到大城市，一系列的遷移性需求，特別是現(xiàn)在到大城市群的遷移性需求，這個(gè)遷移性需求一定是有區(qū)域差距的，一定是冷熱不均的，一定是有的地方價(jià)格下降，有的地方價(jià)格上漲，怎么滿足這樣的需求仍然是我們的問題。

　　因?yàn)槲覀兊某鞘谢M(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，我們有大量的農(nóng)村的居住人口和小城市居住人口要向大城市、城市群集中，我們?nèi)绾螡M足這一部分人的需求，仍然是我們市場要解決的問題，而不是簡單地靠一些政府政策來解決問題。所以我說我們確實(shí)應(yīng)該用一種理性思維看待現(xiàn)在的各種情況，包括政策的情況，同時(shí)用理性的思維看到這個(gè)市場未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>